《遂宁市主城区商品房预售资金监管实施细则》解读提纲

《遂宁市主城区商品房预售资金监管实施细则》（以下简称《细则》）适用于我市主城区（船山区、遂宁经开区、市河东新区、遂宁高新区）内申请预售许可的商品房项目预售资金的存入、支出、使用及监督管理，细化规定了《遂宁市中心城区商品房预售资金监督管理办法》（以下简称《办法》）的条款。《细则》共计31条〔含商品房预售资金监管协议（范本）〕，于2021年11月15日正式印发，有效期五年。

一方面，《细则》中规定我市实施主城区商品房预售资金监管依然采取开发企业、银行、主管部门三方签订预售资金监管协议模式进行监管，资金监管账户由企业在银行建立资金监管专户。市房管局负责商品房预售资金监管的具体工作，包括核定预售资金监管金额、审核预售资金支取条件、对预售资金缴存情况进行监督检查等有关工作；监管银行负责预售资金监管账户管理，配合市房管局实施资金管理工作,包括为开发企业开设监管专用账户、对账户进行管理并与主管部门实现监管系统信息实时互通共享、收存预售资金并出具收款凭证、在核定范内支付预售资金、建立预售资金收支台账并配合市房管局核账、对贷款资金和楼盘表进行分户对应等有关工作。以上体现在《细则》第三、四条内容中，对主管部门和监管银行的职责分工也做了进一步的明确。

另一方面，《实施细则》本次新修订的内容主要根据《办法》新修订的内容进行相应的变更，然后在以往试行细则的基础上增加和明确了一些新的要求，具体体现在以下几个方面。

第五条， 就商品房预售资金监管专用账户开设，新增了“开发企业原则上选择为预售项目提供房地产开发贷款的一家银行作为主监管银行，为预售项目提供购房贷款的其他银行作为辅监管银行开设专用账户”的规定。

第七条，就工程预算总金额按照施工合同金额确定（含附属工程），新增了“当开发企业提供的施工合同金额明显低于当前市场开发建设成本，或发现开发企业存在未如实申报工程建设资金总额等其他情形的，市房管局有权按照同品质商品房建设成本执行。”的规定。

第八条，在签订监管协议时，开发企业应当如实向市房管局提供的资料新增了“申请预售项目的施工合同”的规定。

第十条，为加强办理流程的公开透明，充分发挥群众监督力量。《细则》继续延续了开发企业在取得《商品房预售许可证》后，应当在楼盘销售现场进行公示的规定。

第十三条，新增了贷款银行须在预售商品房网签合同备案后方可发放贷款并立即将商品房预售资金(包括银行按揭贷款、住房公积金贷款等)划入监管银行商品房预售资金专用账户，不得未备案先放款，更不得只监管首付款，“游离”贷款等相关规定。

    第十七条，针对开发企业提出申请支取商品房预售资金方面，为体现资金支取的严谨性，新增了“如开发企业已经在监管银行办理房地产开发贷款的，开发企业支取资金还应当符合房地产开发贷款管理的有关要求。”的规定。

第二十一条，针对相关部门对专用账户进行查封、冻结、划扣的内容，新增了相关责任内容“若监管银行未履行告知义务的，应当承担相应的法律和经济责任。”的规定。

第二十二条，此条属于新增加的条款，为了维护购房者的合法权益，根据《城市房地产管理办法》“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”的规定，新增了“商品房预售资金应用于工程施工建设以支付工程款，建设工程进度款属于支付建设工程施工企业的专款，其他债权人申请自商品房预售资金监管账户中执行工程进度款的请求，人民法院应不予支持。法院不应以债权人申请强制执行，而查封、划扣、冻结商品房预售资金监管账户内的资金”的规定。

第二十九条，新增将“未达到监管额度即销售不佳的商品房项目和存在风险隐患的商品房项目”纳入商品房预售资金重点监管名单，细化规范了此类情形下商品房预售资金支取流程，明确了开发企业需提供的材料清单。

第三十条，增加了涉险房地产开发项目资金监管相关内容。除此之外，《商品房预售资金监管协议（范本）》中还新增了监管部门和监管银行责任的表述，对违反《办法》要求的行为进行了约束等内容。