遂宁市住房和城乡建设局
关于公开征求《遂宁市城镇老旧小区住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》意见的公告
关于公开征求《遂宁市城镇老旧小区住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》意见的公告
我局草拟了《遂宁市城镇老旧小区住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》（以下简称《管理办法（征求意见稿）》），为进一步增强政府工作的透明度，现将《管理办法（征求意见稿）》全文公布，征求社会各界意见，社会公众可对《管理办法（征求意见稿）》提出具体意见或者建议。
有关单位和各界人士如有修改意见和建议，可在2020年5月20日前，通过以下方式和途径提出：
（一）通信地址：遂宁市渠河中路663号建设大楼1012室，联系电话0825-2311332；
（二）电子邮箱：454123325@qq.com；
附件：《遂宁市城镇老旧小区住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》
遂宁市住房和城乡建设局
2020年5月15日
2020年5月15日
遂宁市城镇老旧小区住宅专项维修资金管理办法
（征求意见稿）
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 目的依据
为构建本市城镇老旧小区改造后房屋共用部位、共用设施设备的维修保障长效机制，提高城镇老旧小区业主的宜居水平，根据《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》和《遂宁市城镇老旧小区改造三年（2020-2022）实施方案》有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 适用范围
本市城镇老旧小区住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
第三条 名词解释
本办法所称的城镇老旧小区，是指纳入我市城镇老旧小区改造范围的小区。
本办法所称的城镇老旧小区维修资金，是指专项用于城镇老旧小区共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的资金。
本办法所称城镇老旧小区共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 职责划分
市住房城乡建设局会同市财政局对本市城镇老旧小区维修资金的交存、使用、管理进行指导和监督。
各县（市、区）、市直园区住房城乡建设行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）负责城镇老旧小区维修资金的具体管理工作。
第五条 管理公约
城镇老旧小区业主应当在交存本小区维修资金前，制订维修资金管理公约（以下简称管理公约），管理公约应当对维修资金交存、续交，应急使用的情形和流程，业主自管等事项作出约定。城镇老旧小区首期维修资金的交存标准由本小区业主在管理公约中约定，但不得低于每平方米5元（面积按照业主所有房屋建筑面积计算）。
已设立业主大会的，业主委员会应当参照示范文本（见附件）拟订本小区管理公约；未设立业主大会的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当参照示范文本拟订本小区管理公约。管理公约应当予以公示，公示期不少于7日，期满后组织业主表决，经本小区专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意后，报辖区住房城乡建设行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）备案。
本办法施行前已经制定了维修资金管理规约的小区，可按照本办法有关规定修订，经本小区业主依法表决同意后报辖区住房城乡建设行政主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府）和社区居民委员会备案。修订后的管理公约生效前，原维修资金管理规约继续有效。
第二章 交存
第六条 资金交存
首期维修资金的交存，按照下列程序实施：
（一）编制交存清册并归集资金。街道办事处（乡、镇人民政府）应当按照管理公约约定的交存标准和本小区总户数编制维修资金交存清册，逐一代收维修资金，并在交存清册中登记代收情况，经业主签字确认。交存清册应当登记业主姓名、身份证号码、联系方式等信息。
（二）存入专户并公告。街道办事处（乡、镇人民政府）应当及时将已归集的维修资金足额存入维修资金专户。存入维修资金专户后，街道办事处（乡、镇人民政府）应当将专户管理银行出具的交款凭证（复印件）、加盖银行印章的交存清册（复印件）在小区公告，公告期不少于7日。
第三章 管理
第七条 专户存储
城镇老旧小区维修资金实行专户存储，各县（市、区）、市直园区住房城乡建设行政主管部门应当委托承担我市新建住宅维修资金专户管理银行职责的商业银行作为城镇老旧小区维修资金专户管理银行，并开设城镇老旧小区维修资金专用账户。专户应当接受县（市、区）、市直园区住房城乡建设行政主管部门、财政部门和街道办事处（乡、镇人民政府）的监督。
开设的专户，应当以小区为单位设账，以房屋户门号等设业主分户账，记载交存、使用、结存等情况。
第八条 银行职责
专户承办银行负责办理城镇老旧小区维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、对账、查询等事项，并对城镇老旧小区维修资金按幢建账、核算到户、分户管理，同时根据委托管理协议约定免费提供维修资金管理和使用所涉及的第三方监督服务。
维修资金自存入专户之日起，每年按中国人民银行的有关规定结息到户。
第九条 资金管理
城镇老旧小区维修资金由各县（市、区）、市直园区住房城乡建设行政主管部门开设专户并统筹管理，街道办事处（乡、镇人民政府）负责具体事项。
城镇老旧小区维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
城镇老旧小区维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。
第十条 账务公布
专户承办银行应当每年至少一次向县（市、区）、市直园区住房城乡建设行政主管部门发送维修资金对账单，县（市、区）、市直园区住房城乡建设行政主管部门按照业主委员会、街道办事处（乡、镇人民政府）或受委托的社区居民委员会申请，以小区为单位，向业主公布上一年度的维修资金相关情况，包括下列内容：
（一）维修资金的交存、支出和结存的金额；
（二）使用维修资金实施维修、更新和改造的情况；
（三）维修资金使用和管理的其他有关情况。
上述相关情况应当在小区公告，公告期不少于7日。业主对公布的账目有异议，可要求本小区自治组织、街道办事处（乡、镇人民政府）或社区居民委员会向县（市、区）、市直园区住房城乡建设行政主管部门申请核实，专户承办银行应当提供协助。
第十一条 资金续交
维修资金余额不足首期维修资金的30％时，业主应当续交，街道办事处（乡、镇人民政府）应当按照管理公约的约定组织续交，按照本办法第六条规定的流程及时将续交的维修资金存入相应范围内的业主分户账。
第十二条 资金补充
利用城镇老旧小区共用部位、共用设施设备经营所得收益及共用设施设备报废后回收的残值，应当按照小区管理规约的约定补充维修资金，分摊计入相关业主分户账；小区管理规约未予约定的，由全体业主依法决定。
第十三条 资金退还
城镇老旧小区房屋灭失的，由业主向业主委员会、街道办事处（乡、镇人民政府）或社区居民委员会申请办理有关退款手续后，到专户承办银行退还业主分户账中结余的维修资金，并办理业主分户账注销手续。
房屋所有权转让时，原业主（转让人）维修资金分户账中结余的资金随房屋所有权同时转让，原业主交存维修资金的余额，由受让人向原业主支付，双方另有约定的除外。
第四章 使用
第十四条 使用规定
维修资金应当专项用于小区共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。维修资金使用需经分摊列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，并向全体业主公示。
下列费用不得从维修资金中列支：
（一）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（二）根据物业服务合同约定，应当由物业服务机构承担的小区共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏小区共用部位、共用设施设备所需的维修费用。
分摊列支范围内业主已交存的维修资金余额不足以支付本次维修、更新和改造费用的，其差额部分应当由相关业主自筹补足。
第十五条 分摊方法
维修资金的使用应当遵循业主"谁受益、谁负担"的原则，按下列规定分摊：
（一）用于小区共用部位、共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
（二）用于单幢或多幢共用部位、共用设施设备的，由该幢或多幢业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
（三）用于单元共用部位、共用设施设备的，由单元内业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
第十六条 第三方监督
维修资金使用可依据与专户承办银行签订的委托管理协议引入第三方监督服务。
第十七条 正常使用流程
维修资金使用按照下列流程办理：
（一）拟订使用方案。当建筑区划内住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造时，由业主委员会、社区居民委员会、自治组织或物业服务机构（以下统称：使用申请人）拟订使用方案，并向分摊列支范围内业主公示，公示期不少于5日。按照本办法第十八条应急使用维修资金的，应当将使用方案告知分摊列支范围内的业主。
（二）征集业主意见。公示期内，业主委员会、自治组织、街道办事处（乡、镇人民政府）应当组织业主依法表决通过使用方案。表决结果应当在本小区公示，公示期不少于5日。
（三）组织施工和竣工验收。已设立业主大会的，业主委员会应当与使用方案约定的施工单位签订合同；未设立业主大会的，社区居民委员会、自治组织或物业服务机构应当与使用方案约定的施工单位签订合同，并按照使用方案加强对施工的组织管理。工程竣工后，业主委员会、社区居民委员会、自治组织或物业服务机构应当根据相关规定和使用方案约定组织验收。并将验收结果在小区公告，公告期不少于5日。
（四）备案和资金拨付。
使用方案公示完成后，使用申请人持使用方案、使用备案表、首次预拨资金票据等有关资料向县（市、区）、市直园区住房城乡建设行政主管部门申请使用备案。
工程竣工验收公示完成后，使用申请人持工程验收意见表、结算报告表、费用结算票据等有关资料向县（市、区）、市直园区住房城乡建设行政主管部门申请拨付，符合拨付条件的，县（市、区）、市直园区住房城乡建设行政主管部门应当及时拨付结算资金。
第十八条 应急使用规定和流程
本办法施行前已制订了维修资金管理规约的小区或已建立维修资金但未制订维修资金管理规约的小区，房屋共用部位、共用设施设备发生下列危及房屋使用安全的应急情形，需要立即使用维修资金实施维修的，由使用申请人报经街道办事处（乡、镇人民政府）确认后，按照本办法第十七条第（一）、（三）、（四）项的相关规定办理：
屋面防水损坏造成严重渗漏的；
（二）电梯故障危及人身安全，无法正常使用严重影响业主生活的；
（三）供水水泵损坏或水管爆裂导致供水中断，严重影响业主生活的；
（四）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身财产安全的；
（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，严重影响业主生活，或危及财产安全的；
（六）消防设施设备严重损坏的；
（七）供配电系统中涉及的设施设备发生故障，造成停电或漏电，严重影响业主生活或危及人身财产安全的。
涉及电梯、消防设施的，使用申请人在书面报告街道办事处（乡、镇人民政府）的同时，应当书面报告市场监管部门、消防部门，市场监管部门、消防部门应当实地查勘确认。
业主在已制订的维修资金管理规约中对应急使用情形有相关约定的，从其约定。
第五章 附则
第十九条 违法违规行为的处理
在维修资金监管工作中，有关行政机关及其工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，按照《四川省住宅专项维修资金管理细则》（省建设厅 省财政厅（2009〔21〕号））第三十一、三十二、三十三条规定处理。相关业主、业主委员会成员、社区居民委员会、自治组织或物业服务机构有违反本办法规定行为的，除按相关规定处理外，由街道办事处（乡、镇人民政府）将违法信息通报相关主管部门，由相关主管部门按照联合惩戒的有关规定实施联合惩戒。
第二十条 增设电梯
城镇老旧小区建立维修资金后，可依法使用维修资金增设电梯。增设电梯的具体流程按照《遂宁市住房和城乡建设局 遂宁市自然资源和规划局 遂宁市市场监督管理局关于印发<遂宁市既有住宅增设电梯实施指南>的通知》（遂建发〔2020〕7号）相关规定执行。
第二十一条 解释机关
本办法具体适用中的问题，由市住房和城乡建设行政主管部门负责解释。
第二十二条 施行日期
本办法自印发之日起施行，有效期2年。